Locação de Imóveis e a Emissão da NFS-e

A Reforma Tributária prevê, entre diversas outras novidades, a obrigatoriedade de emissão da
Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) nas operações de locação de imóveis realizadas por
pessoas jurídicas.

Além de documentar a operação de locação, a NFS-e terá papel fundamental na nova
sistemática tributária, pois será o documento fiscal que permitirá ao locatário, o
aproveitamento dos créditos de IBS e CBS incidentes sobre os valores do aluguel.

Por isso, a nova obrigação interessa não apenas às empresas proprietárias de imóveis, mas
também aos locatários, que dependerão da emissão regular da NFS-e para exercer seu direito
ao crédito tributário.

Entretanto, é importante separar o que já está regulamentado daquilo que ainda depende de
implementação pelo Poder Público.

O principal ponto: ainda não existe emissor e não há data oficial para obrigatoriedade.

Embora a Nota Técnica nº 009/2026 tenha criado o leiaute específico para operações de
locação de imóveis, o emissor nacional da NFS-e ainda não possui funcionalidade disponível
para a emissão das notas relativas à locação de imóveis, nem foi publicado o cronograma
oficial de implantação dessa modalidade.

Em outras palavras:

• Não existe hoje um sistema disponível para emissão dessa NFS-e;
• Não há data oficial definida para o início da obrigatoriedade;
• Até que o sistema seja disponibilizado oficialmente, a obrigação permanece sem condições práticas de  cumprimento.

Quem será responsável pela emissão da nota?

Quando a emissão es ver disponível, a responsabilidade será da empresa proprietária do
imóvel, que é a fornecedora da operação de locação.

Isso vale tanto para:

• Contratos celebrados diretamente com o locatário; quanto
• Imóveis administrados por imobiliárias.

A imobiliária não substituirá o proprietário nessa obrigação.

Como funcionará quando houver imobiliária?

Nessa situação existirão duas operações distintas.

1. Locação do imóvel

A empresa proprietária emitirá a NFS-e referente ao aluguel para o locatário.

Essa emissão será essencial para documentar a operação e possibilitar, ao locatário, o
aproveitamento dos créditos de IBS e CBS, desde que observadas as condições previstas na
legislação.

2. Administração imobiliária

A imobiliária emitirá sua própria NFS-e apenas sobre sua remuneração, como taxa de
administração ou comissão.

Os valores do aluguel que apenas transitam pela imobiliária não constituem receita da
administradora e, portanto, não devem ser objeto de nota fiscal emitida pela imobiliária em
seu próprio nome.

Quando a nota deverá ser emitida?

Pelas regras atualmente previstas, o fato gerador ocorre no momento do recebimento do
aluguel.

Assim, quando o sistema es ver disponível, a NFS-e deverá acompanhar o recebimento da
locação, observadas as regras operacionais que ainda serão publicadas.

Destaque de IBS e da CBS em 2026

A legislação prevê redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS para as operações de
locação de imóveis submetidas ao regime regular de tributação.

Na fase de testes atualmente divulgada, os parâmetros técnicos indicados são:**

• CBS: 0,27%
• IBS: 0,03%
• CST: 200
• cClassTrib: 200027

Esses parâmetros ainda poderão sofrer ajustes até a implantação definitiva do sistema.

O que as empresas devem fazer agora?

Neste momento, a recomendação é agir com cautela e planejamento.

É importante:

• Acompanhar as publicações oficiais do Portal Nacional da NFS-e;
• Manter organizados contratos, recibos, boletos e comprovantes de recebimento dos
  aluguéis;
• Avaliar eventuais adequações dos sistemas de gestão para futura integração com a
  NFS-e.

Conclusão

A futura emissão da NFS-e para locação de imóveis representa uma mudança relevante para
empresas proprietárias de imóveis, locatários e também para imobiliárias.

Além de documentar a operação, a nota fiscal será elemento indispensável para a apropriação
dos créditos tributários de IBS e CBS pelos locatários, tornando sua correta emissão um
aspecto importante da nova sistemática da Reforma Tributária.

No entanto, é fundamental destacar que a obrigação ainda não entrou em vigor, pois não
existe funcionalidade disponível no emissor nacional da NFS-e para operações de locação de
imóveis, nem cronograma oficial definindo quando ela será liberada em ambiente de
produção.

Até que isso ocorra, recomenda-se acompanhar apenas as publicações oficiais, preparar os
processos internos e evitar decisões baseadas em informações ainda não confirmadas.

A Asteca permanece acompanhando todas as atualizações sobre a Reforma Tributária e
informará seus clientes assim que houver a publicação do cronograma oficial e a efetiva
disponibilização do sistema para emissão da NFS-e de locação.